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没有一个人才,会因为高房价逃离北上广深

2016-10-22 来源:
 
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读后感:衡量一个地方经济发展的潜力,人口的增减是最基础的指标,长远来看,人口才是房价坚挺的基石。目前,一线城市的房价经过暴涨之后,确实处于高位,风险加大,投资需谨慎。但若自住,且能承受的话,依然是最好的选择。经历了房地产的不断涨价,一线城市包括北三县的市场并没有被高价和限制政策收到打击。这其中刚需用户还是占了绝大部分,不仅是人才因为高房价逃离城市,普通刚需用户和投资者也蜂拥而至,北三县还是呈现抢房的态势。需求刺激消费,有需求,市场就还在。利好政策的不断增加,房价还有很大的上涨空间,不过随着门槛的提升,肯定会把一部分人挡在门外,这就考验用户的眼光和心态。需求和区域优势还会不断刺激房价的上涨和成交。


没有一个人才,会因为高房价逃离北上广深


深圳房价的暴涨,引发了深圳是否会被抛弃的论战,同时也掀起了是否要逃离北上广深的大讨论。


不过,事实上,逃离北上广深是一个伪命题。高素质人群选择是否进入一线城市时,房价的影响其实并不大,他们在乎的是:是否能获得更好的工作或创业机会。


甚至体力劳动者,也并不是因为买不起房就逃离,他们大量离开是因为工作机会减少了。


可以说:没有一个人才会因为高房价而逃离一线城市。


最近几年,一线城市的人口流入确实有所放缓,人口开始往中部城市回流。然而,回流的多半是受教育程度较低、年龄较大的人群。而受过高等教育、素质高的年轻人,仍不断涌入一线城市。


下面,明源君将进行详细论述。


百万工人离开,不是因为买不起房,而是因为工作没了


高房价让一些体力劳动者离开一线城市,这个逻辑本身成立。但这种影响并非直接作用的。


并不是说体力劳动者看到房价太离谱拔腿就跑,他们中很多即使买不起房,也并不想离开。


但是因为高房价让厂房、宿舍租金提高,从20一路涨到80,许多制造业老板为了降低成本,把工厂搬离一线城市,他们找不到工作机会所以离开。


一工厂撤离,使得体力劳动者失业离开


2015年以来,珠三角制造业工厂的老板卖厂炒房的新闻就不绝于耳。今年,华为将离开深圳的假消息更是引爆了相关话题。


2016年5月29日,深圳市长许勤在某次讲座中爆了一个料,其披露,“近期,有超过1.5万家企业迁出深圳。”


如果1.5万家企业撤离,假设平均每家企业一百名员工,那可就是上百万工人撤离了!


毋庸置疑,这些公司的撤离将会导致大量务工人员离开这座城市。这也是最近几年一线城市的人口净流入开始变缓,上海去年还出现了负增长的原因。因为,制造业大多是劳动密集型,一旦一个公司撤离,甚至产品调整,都将影响一大批人重新找工作,找不到就要离开。


明源君认识好几个深圳、无锡、东莞制造业的老板,他们的工厂自动化之后,同样也要裁掉许多员工,因为原来十个人干的活,现在只需要两三个人了。


明源君认识的一个中年妇女,高中学历,之前在深圳一个制造业企业做质检,月薪八九千,在公司属于中上水平了。但是,随着公司业务调整,其无法适应工作,就失业了,再找同样薪资的岗位,又竞争不过刚毕业的大学生,只能无奈回老家。


二人口增量逐年减缓


2000年~2010年是北上广深人口爆炸式增长的时期。期间,北上广深年均人口增量分别是60.4万、62.8万、27.6万、33.5万。然而,到了2010年~2015年,北上广深年均人口增量逐渐降低,分别降至41.86万、22.74万、16.06万、20.42万人。去年上海的常住人口甚至出现负增长。苏州、东莞、佛山、无锡、温州等明星地级市也只能用“微增”来形容,有的甚至接近零增长。


这并不难理解,因为这些城市都是各种工厂的聚集地。随着产业的升级,以及上面提到的工厂撤离或转型升级,而这些人并没有实现自我能力的升级,没有办法找到工作,就会选择迁出。


好的工作机会让年轻人才涌入一线城市,房价本身很难影响决定


事实上,高房价从来都不是影响人口迁移的主因。最简单的证据就是,一线城市暴涨的房价已经不是一天两天了,可人口一直在持续增加。


一房价和住房原因对迁徙的影响很小


中信建投的研究报告也指出,追求更好的工作、更高的工资以改善生活是我国人口迁移最重要的原因。而能提供更好工作环境、更高薪资的区域往往意味着高企的房价和房租。因此作为一个理性经济人,在考虑区域拉力的时候,房价并不是其考虑的首要因素。


即便美国同样如此。中信建投统计了美国在21世纪初人口迁徙的主要原因,其中主要包括工作迁移、婚姻变化、住房原因、气候条件等,其中住房原因、家庭变化、工作变化是美国人迁徙的核心要素。而其中住房原因中,美国人主要因为买新房和改善住房等,为了更便宜的住房占比仅仅10%!


二房价收入比全球第一的深圳,年轻人口新增最快


以深圳为例,1999年至今,有一半的时间,深圳商品住宅的平均交易价格增幅都超过10%,7年的时间里都超过GDP的增速。然而,在此期间,深圳的常住人口一直在以比较均匀的增速增加,如下图所示。


 注:深圳统计局在统计人口指数时以1979年为100为基准,为便于对于,明源君将基数放大了10倍至1000 


上海同样如此。当然,上海远比深圳发展得早,常住人口基础比较大,相比之下,增长的曲线没有深圳那么陡峭,但是绝对数量依然十分庞大,2004年至2014年,上海新增常住人口660万;期间,深圳新增常住人口约300万。上海房价和人口指数的关系见下图。


虽然今年以来,厦门、东莞、南京等城市的房价暴涨,但是深圳、上海、北京的买房压力还是要远超东莞、武汉、郑州等二线城市!据国际货币基金组织的全球房价观察报告,2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一,北京以33.32位居第5;上海以30.91位居第6;广州以25.85位居第10!令人诧异的是,房价收入比最高的深圳,年轻人的新增率最快!具体见下图。


对年轻人来说,一线城市依然具有巨大的吸引力。以年轻人新增最猛的深圳为例,坊间传言每年有上百万的大学应届毕业生涌入深圳。与统计局的数据相比,腾讯的大数据或许更加动态和生动形象。QQ大数据基于8.53亿月活跃用户分析得出《2016全国城市年轻指数报告》,数据显示,一线城市平均年轻指数最高,达到79,其中深圳以年轻指数89分成为全国“最年轻”城市。具体见下图:


在“买不起房”已成为逃离深圳的首要理由的同时,深圳依然以22.53%的年轻人口净增率位列第一,这表明深圳依旧具备极强的“虹吸效应”,依然是年轻人最喜欢的城市。


缺乏好工作、高薪资的城市,房价低也没吸引力


中信建投的报告显示,在高素质人口的竞争格局上,广东省以511%的增长率(新增的高素质人口,这也验证了我们前面判断的,离开的多数是素质较低的人群,而高素质的人口还在不断涌入)以及85%的沉淀(即长期选择留下)率遥遥领先,而东三省、湖南、湖北、海南等区域在这方面相对较弱。


以东三省的城市长春为例,最近一两年,房价不升反降(如下图),但是人口依然在不断地净流出。因为就业、薪资的竞争力太弱。相比于沉闷的绝望,充满活力的年轻人,显然更希望能够在快节奏的压力中看到希望。QQ大数据的调查显示,24%的人可以接受在深圳租房十年以上,7%的人甚至愿意在深圳租房生活一辈子!


明源君的一个校友是黑龙江人,人长得比较娇小,还是家里独生女,却不远千里跑到深圳来工作,明源君一开始觉得很诧异,但她说,深圳有着优质社会公共资源、工作机会多、而且包容、充满活力。而老家不仅机会少,而且事事都要靠关系!


同时,一些低端的产业,即便搬到内陆城市,依然可以维持。但中高端产业,特别涉及到创新创业,必须要有完整的产业链做支撑,一旦搬离一线城市,可能如失水的鱼。举个例子,目前美国硅谷的一些硬件创客都跑到深圳华强北创业,就是因为华强北拥有完整的产业链优势。这也注定了一些专业必须要到大城市才能找到用武之地,比如互联网专业,当然要到北上广深或杭州就业。


越是优秀人才,越是涌向一线城市,二线遭遇“挤出效应”


一西安名校毕业生流入北上广深,郑州大中专生多留在本地?


前段时间,明源君和大家一起讨论为什么郑州的房价疯了一样上涨,西安的却涨不起来。


有个人提出一个观点说,那是因为西安的名校云集,大学生一毕业就杀到了北上广深,如果是情侣的话,还带走一个本地的,人才都跑了,自然很难涨。而郑州和河南一些地方的应届毕业生杀到一线城市没竞争力,只能留在本地工作和结婚生子,拉动一系列的消费,比如对婚房的需求,对学区房的需求等,房价自然就暴涨了。


这个观点容易拉仇恨,也有点偏颇,不过明源君觉得,这也说出了部分原因。


过去8年里,西安和郑州的房价差不多(如下图)。常住人口的数量差不多(截至2015年末,郑州市常住人口约1000万,西安市的常住人口为869.76万人)郑州和西安的在校大学生数量也差不多,都是80万的样子。可是,最后留下来的人数差距却非常大。西安的名校毕业生,一毕业就往东部沿海地区,特别是往北上广深冲。而郑州的大中专毕业生,大部分都留在了本地。


造成的结果是,过去八年郑州市新增在校小学生近23万人,西安才增长不到2万,郑州市西安的11.5倍。同期,郑州新增人口182万,西安才增长19万!


道理还是那个朴素的道理,同一时期,郑州房价增长得比西安要快,是因为导入了大量的人口。而且,导入的不只是看数量,还要看质量。导入的人口,普遍年轻、充满活力,而且受过高等教育,生产效率高。懂得列昂惕夫反论的人,应该很容易明白这一点。打个比方,美国人口比中国少,但不见得劳动力匮乏,因为其劳动生产率高,一个顶几个。


二房价反正都贵,留二线还不如到一线,二线遭遇“挤出效应”,厦门经济系的40个毕业生,基本全到了一线城市


明源君认为,今年以来,南京、苏州、厦门、郑州房价的暴涨,使得一些区域的房价已经逼近一线城市,而薪资水平等却还远远落后于一线城市,这会造成挤出效应。


也就是说,既然在一二线都买不起房,还不如去一线薪资更高的城市打拼,希望更大一些。


厦大丁长发教授接受媒体采访时就表示,厦大今年经济系毕业的40多名研究生中,仅有2、3个留在了厦门,其中一名是因为进入了公务员系统,剩余大部分都到深圳、上海等一线城市就业或进一步求职,以期获得更高的收入以及更多就业选择机会。


原因显而易见。2015年厦门市城镇非私营单位就业人员年平均工资为63765元,其中,在岗职工(含劳务派遣工)平均工资64319元,月平均工资为5360元。而《2015年冬季全国20城平均薪酬排行榜》显示,北京的平均月薪为9227元,上海为8664元,深圳为7728元!


根据QQ大数据,厦门的年轻指数为73,年轻人口新增率仅为18.09%,而年轻人口流出率则高达37.26%!挤出效应已经很明显!当一座城市的房价和工资都留不住年轻人的时候,还有什么希望呢。更可怕的是,越是高学历,高素质的年轻人,流出得越凶。


产业结构短板和过高的房价将造成部分二线城市高质量的年轻人口被挤出,蓄水一线城市。


而根据高盛对24个大规模经济体的面板回归分析显示,40~50岁年龄段人口占比的上升将带动全国资本流动方向转为净流出,净流出的影响将在这部分人群60多岁时见顶。这意味着,失去年轻人的城市,就意味着失去未来。


明源君再次强调,衡量一个地方经济发展的潜力,人口的增减是最基础的指标,长远来看,人口才是房价坚挺的基石。目前,一线城市的房价经过暴涨之后,确实处于高位,风险加大,投资需谨慎。但若自住,且能承受的话,依然是最好的选择。相比之下,这些城市的年轻的人才还在不断涌入,而且不会轻易离开,房价不涨都难!

龙湖长城源著

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地    址:密云京承高速司马台长城出口向北2公里(古北水镇内)

销售电话:400-815-8655

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