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环京楼市无房可售,限购是否起效?

2016-10-22 来源:
 
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环北京区域包括廊坊市区、燕郊、香河、固安、武清、永清、霸州等楼市房价均出现了大涨。由于去化速度过快,多个区域城市成交量甚至出现新房市场无房可售的状态。

环京楼市无房可售,限购是否起效?


以廊坊市区为例,截至2016年7月,廊坊全市新建商品住宅价格环比连续上涨11个月、同比连续上涨10个月,涨幅高达30.31%。2016年上半年全市成交面积达146万平方米,同比2015年增长54%。


在廊坊的购房人群中,投资客占比高达60%-70%。这些投资客主要关注未来升值空间,绝大部分为北京外溢需求。昔日的燕郊,辖区内只有8个村庄,3.3万人口,是一个以农业生产为主的京东小镇。建区20多年来,燕郊坚持以工业化带动城市化,城市规模不断扩大,同时积极推进基础设施建设,完善城市功能,在中国新世纪的城市化浪潮中独领风骚,已成为京东地区最富发展实力、发展魅力、发展活力的现代化中等城市.通州成为城市副中心后,大力发展 规划建设,路网四通八达,为什么很多人毫不犹豫会去环北京楼市买房,因为本身有需求,投资兼自用,手里就这么多钱,在北京买不起房,京津冀一体化规划投进去,三年不会赔钱。如果楼市不好可以卖掉再出来。现在投资客的钱在北京投不出去,在北京也买不起,那么环京区域就是一个很好的选择。


楼市疯了?限购是否能够起效?


除了钱塘大潮“潮惊四座”,近日,杭州楼市也上演了一出惊心动魄的疯狂戏码!


日前,杭州市住房保障和房产管理局公布《杭州部分区域实施限购政策》,宣布自9月19日起实施住房限购,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。


一条限购令,五千追随者!限购实施前一天,一天签约5105套!这是杭州房管局主办的透明售房网最后定格的数字,其中新房3265套,二手房1840套。


万科某楼盘一位销售人员告诉记者,在限购令出台后,有客户急急忙忙下单,饭都没吃就马不停蹄赶来签合同。


有些二手房东在得知新政后,直接将购房定金从5万元增加到20万元,提高违约成本。而身为外地投资客的买家直接一口答应,只为赶在限购实施日前完成网签程序。


开发商纷纷通知外地客户赶紧签约。甚至有开发商拿着POS机,赶到上海让客户刷卡。


你以为疯狂的只有杭州吗?


日前,国家统计局公布了8月份70个大中城市房价,超过90%的城市房价上涨。


其中,新房环比涨幅最大的城市是郑州,环比上涨5.6%。火热的楼市一度出现购房者仅有2分钟时间来选购房源的局面。


上海环比涨幅也超过了5%,这或许与当地楼市将出台新政的传言有关,尽管此前官方已就此辟谣。一套1998年的30平米的房子因为位于静安区的优秀学区,卖了近600万。


此外,包括南京、合肥、无锡等热点城市的房价环比涨幅都超过4%。北京、天津、石家庄、杭州、厦门、济南、武汉的环比涨幅都超过了3%。


楼市热度甚至辐射到小镇。有报道显示,截至今年8月,已有31个小城镇住宅价格突破万元大关。


中国人民银行近日发布《2016年第三季度城镇储户问卷调查报告》,对全国50个城市2万户城镇储户进行问卷调查。结果显示,53.7%的居民认为目前房价“高,难以接受”,42.9%的居民认为目前房价“可以接受”,仅有3.4%的居民认为“令人满意”。


国家统计局专家对8月数据进行了解读,环比来看,一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格涨幅均有所扩大。再看同比,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅在连续三个月收窄后有所扩大,二、三线城市继续扩大。


这一轮房价为什么暴涨?


一件物品价格上涨,简单说,是因为有买家竞争超过了卖家竞争,才有物品涨价。房价也是如此,高房价背后总免不了有钱的影子。


广义货币M2是一个最近经常被提及的数据。有媒体统计,自2000年以来,M2增长超过10倍。这也就意味着,在市面上流通的钱多了,房地产就是重要的流向。


还有一个数据的下滑值得关注,那就是民间固定资产投资。多年来,这个数据一直保持两位数的增长,但是今年1-7月竟滑落至2.1%。这背后反映的是民间资本投资实业的比例在下降。钱去哪了?有媒体报道过,广东珠海等地的一些民营企业开始卖厂卖房,把钱投向房地产。


个人房贷大爆发。据央行的数据,7月人民币贷款增加4636亿元,住户部门贷款增加4575亿元。也就是说,7月份新增贷款几乎全部来自房贷。这从一个侧面说明,居民借贷买房的热情无比高涨,无疑也在助推房价上涨。


而为什么像郑州这样的二线城市在领跑?


有分析认为,这是此前火热的一线城市和强二线城市资金刺激而致。据中原地产统计,8月全国共产生46宗溢价率超过100%地块,主要分布在珠海、郑州、武汉、无锡、天津等城市。9月以来,高溢价率地块主要分布在佛山、无锡、东莞等地。而在今年上半年,出现高价地最多的城市分别是上海、苏州、南京、合肥。

 

这说明房企拿地的重点区域,正在向东部核心区域(环渤海、珠三角、长三角的其它二线城市),以及中西部区域中心城市(郑州、武汉等)转移,房产商大量进入,房价自然上涨。 


多地重启限购限贷政策


在杭州之前,今年的“房价四小龙”合肥、苏州、南京、厦门等热点二线城市已经先后伸出了调控之手。


合肥:限贷。合肥以抬高首付比例的方式来抑制购房,比如,已经有贷款记录的,首付比例为40%。当个人想买第3套房时,则无法使用住房公积金贷款。


苏州:外地购房者限购。外地居民购买第2套住房时,要在最近2年内,缴满1年税或者社保。


南京: 限贷。南京政策与合肥类似,都是限制首付比例。不同的是,到第3套房时,就不发放贷款了。


厦门:限购。厦门则在房屋面积上抬高了门槛,有三种类型的居民家庭,暂停向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。


武汉:限贷。在武汉,当你已有一套或以上房,首付比例均为40% ,到第三套时,暂停发放相应购房贷款。


郑州:房九条。被业界称为“为限制地王量身定制”。“限地价,竞房价”,土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止。


有专家预测,未来天津、济南、昆山、廊坊等热点城市都有可能跟进,进一步收紧楼市。在已经收紧政策的城市当中,比如合肥和南京,仍然高烧不退,也有可能再出台相关的政策。


限购是否能够起效?各界的观点并不一致。有分析称,限购能够最大程度抑制房地产投机行为。有观点认为,限购只能算作一剂降温药,对于高烧的房价而言,它只能起到短效降温避免病情恶化的效果,却不能治病。


从通州确定为城市副中心后,各项政策的扶持以及交通配套等方面的逐步完善,更是带动了周边区域的发展。其中燕郊以其得天独厚的地理优势拔得头筹,短短的几年时间,房价从几千元每平米飙升到现在的三万多每平米。 虽然也出台了限购政策,但是限购也只能算作一挤降温药,对于高烧的房价而言,它也只是起到了短效的降温效果。今年的徐尹路大桥、22号平谷线、京秦高速、燕灵路、化大街、学院大街的修建,都是为了燕郊出行更加便利,由此可见政府对燕郊的重视以及扶持。


作为京津冀高速路网的重点,京秦高速河北段已经通车,8月份天津段也已经完工,北京段的建设也在加速进行中,预计到明年,京秦高速将全线建成通车,形成北京、天津通往冀北、东北地区的又一新高速通道,进一步缩短京津冀之间的时空距离。种种利好都在支撑着房价的上涨,只能说明越限购越稀缺,升值空间越大!

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